最近，在行政上诉法庭（AAT） 审理的一起案件中，一名纳税人成功地为自己出售的公寓申请了一笔大额损失作为抵税。这一有利于纳税人的判决揭示了围绕营利性房产投资的复杂性以及与之相关的税务影响。

案件概述

该案的关键是一名纳税人在纳税申报表中申报出售公寓损失了$265,935澳元。这名纳税人辩称，尽管该公寓是她的主要居所，但她购买的主要意图是以盈利为目的，因此有理由将损失抵税。她坚持认为，购买并随后出售该公寓构成了短期盈利行为。

案件时间表

事件时间轴交代了该案件的关键背景：

2015 年 7 月：纳税人签订了一份“期房”合同来购买这套公寓。

2016 年 12 月： 公寓竣工时间推迟至 2020 年 6 月。

2018 年 5 月： 纳税人出售了她的家庭住房，并购买了另一套公寓，意图从中获利。

2020 年 4 月： 在 COVID 封锁期间签订了出售公寓的合同。

2020 年 7 月：完成公寓出售，完成期房购买。

澳大利亚税务局的立场

澳大利亚税务局（ATO）不同意纳税人的主张，认为以盈利为目的的买家通常不会在房产中居住，并且会等待更有利的市场。

法庭裁决

与澳大利亚税务局的立场相反，法庭支持纳税人的观点。法庭强调证明盈利意图的门槛较低，并认为居住在房产中是次要的。

这一裁决的影响超出了具体案例，可能会在以下几点影响澳大利亚对房产交易的征税方式：

• 税务处理： 如果被视为商业行为，房产交易的利润可能作为普通收入征税，而不是根据资本利得税 (CGT) 条款征税。
• 资本利得税 (CGT) 豁免： 该判决对居住在房产中就自动有资格获得 CGT 豁免的假设提出了质疑，强调了房产交易中意图的重要性。

经验教训

本案为房产业主和投资者提供了几条重要经验：

• 意想不到的税收后果： 房产所有者，包括从事炒房的房产所有者，在没有获得资本利得税优惠的情况下，可能会面临意想不到的所得税后果。
• 税务处理的复杂性： 确定房产交易的适当税务处理可能非常复杂，通常需要专业建议才能有效操作。

有待确定

截至目前，澳大利亚税务局（ATO）尚未确认是否会对该裁决提出上诉，因此该案件的具体影响暂时还不确定。

总之，本案提醒人们注意税法的细微差别，尤其是涉及房产交易的税法。它强调了了解此类交易背后意图的重要性，并寻求专业指导，以有效应对复杂的税收影响。

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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax