上个月，澳大利亚议会通过了一项新法案，禁止纳税人利用持有闲置土地的开销进行抵税。该项修正案不仅具有回溯力，而且还不仅针对纯粹的空地。在新法案颁布之前，如果你购买了闲置的土地，并打算在上面建造出租物业，在税务上，你可能可以抵扣持有土地的所有费用，如贷款利息、地方政府杂费和其他持续持有成本。

新法律主要针对的是小型私人开发项目(个人、私人信托和自管养老金等架构)。由于新法律具有回溯性，不管土地是在2019年7月1日前获得与否，在此日期之后的所有空地持有费用都不可以用来抵税。因为没有祖父条款，修正案不仅会影响那些打算用来开发的空地，还会影响到那些已经在开发的项目。这一变动和之前的两条税收变化相呼应，即禁止前往出租住宅物业的交通费用抵扣和出租住宅物业设备的折旧抵扣。

进一步，新法律不仅针对纯粹的住宅用地。那些没有“实质性”建筑物的土地，持有费用也是不可以抵扣。这里有个问题，立法没有明确界定“实质性”的含义。但是该法案举例说，一个筒仓或剪棚可以说是实质性的，但一个住宅车库却不符合要求。

如果你的空地持有费用在新法律下不允许用来税务抵扣，那么它们通常会被添加到资产成本中，用于资本利得税(CGT)的计算。这意味着，在将来，你变卖该财产时，他们可能会减少任何资本利得收益。注意，在1991年8月21日以前购买的资本利得资产的持有费用是不可以加到成本基数上的， 即不可以用来减少资本利得收益或增加资本利得损失。

新法律会有一些例外吗？答案是有。有些空地的持有费用还是可以用来税务抵扣的，比如按照市场协议租赁给第三方用于商业活动的空置土地，此外，用于从事农业生产的土地通常也不包括在新规中。然而，如果农业用地上有住宅，或正在建设中的住宅，抵扣额仍有可能被取消或至少在一定程度上。

还有，那些由于受到自然灾害或业主无能为力控制的空地和在一段时间内无法用于产生收入的土地也是可以豁免新法律的约束。

如果你(或某些关联方)在该土地上经营生意，或该土地为公司、养老基金(SMSFs除外)、管理投资信托基金或某些公共信托基金所持有，上述修正案同样不适用。

如果您对于正在或即将开发的项目有任何税务问题，欢迎同我们皮特马丁会计师事务所联系。

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