澳大利亚税务局（ATO）对普遍存在的与出租物业相关的收入和支出误报现象表示担忧，估计每年税收损失约为 10 亿澳元。造成这一问题的一个重要原因是在于纳税人如何申报投资性房地产贷款的利息。

最近，澳大利亚税务局（ATO）加强了对再融资或再次贷款的审查，这源于一项广泛的数据比对计划，该计划涵盖 2021-22 年至 2025-26 年期间金融机构提供的住宅物业贷款数据。这些数据与纳税人申报的信息进行了细致的交叉比对，如果存在不一致的地方，纳税人可能会收到澳大利亚税务局的函件，要求做出解释。

对于那些拥有投资性房地产贷款，且再次贷款的目的与最初贷款目的不同的纳税人而言，贷款账户将转变为混合用途账户。因此，必须将此类账户的应计利息分摊到资金的各种用途中。

相反，如果再次贷款的资金用于投资创收，则这部分贷款的利息仍然可以抵税。举例来说，如果再次贷款的资金用于支付度假或偿还个人债务等个人支出，那么与这部分贷款余额相关的利息就不能抵税。这不仅需要将利息支出分为可抵扣部分和不可抵扣部分，而且通常还需要按比例分配还款。

必须注意的是，从抵消账户（offset account）中提取的款项被视为储蓄而不是再次贷款。在贷款账户与减少贷款应付利息的利息抵消账户配对的情况下，从抵消账户提取资金可能会增加贷款的应计利息。但是，这不会改变利息支出的可扣除比例。实质上，从抵消账户中提取资金构成储蓄提款，不会改变贷款应计利息的现有可抵扣状态。

如果最初用于私人住宅的住房贷款在抵消账户中存有资金，那么将这些资金提取出来用于支付出租物业购买押金并不符合住房贷款利息的税务抵扣条件。但是，如果从住房中再次贷款的资金明确用于购置出租物业，则这部分贷款所产生的利息可以抵税。必须强调的是，税务影响始终取决于具体的投资和借贷安排。

总之，房地产投资者应积极主动地了解投资房贷款利息申报的细微差别，随时了解有关再次贷款和抵消账户的法规，这样不仅能确保其税务合规性，避免受到税局不必要的审查，还能营造一个透明、合规的金融环境。

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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax