我们经常听到”负扣税“这个词，它到底什么意思，在税务上有什么作用呢？简单的说就是当你的投资房的收入小于可减费用时，该投资房在税务上就会带来亏损，这部分亏损可以用来抵扣个人的其他收入，包括工资，从而达到降低个人所得税。

如下例1，个人收入8万年薪，拥有一套价值63万7千的公寓房，房租收入不抵可减费用而造成了$10,814的税务亏损，这个亏损可以用来降低其8万年薪，因此实际可征税收入就降低到了$69,186，从而个人所得税也降低了$ 3,730.83。这也是为什么往往我们可以看到投资房产的纳税人，年底时会有大笔的税可以从税局退回来。

那么也有些人会觉得既然投资房产都亏损了为什么还要投资房产，从而举棋不定该不该下手。没错，上面我们说了税务亏损，但是有一点要弄清楚的是税务亏损或负扣税不一定等于负现金流。我们来看看下面的例2，收入的现金流就是房租收入$32,024加上降低的个人所得税$3,730.83 (往往是可以通过个人退税退回来)，支出的现金流是$27,180, 该套投资房带来的净收入正现金流是$8,574.83。我们注意到例1和例2在支出上主要的差别就是折旧（$15,658）和负扣税（$3,730.83）带来的额外退税，关键点就是在这里折旧是不需要支出任何现金的，却可以在负扣税的计算中当作可减费用，而负扣税的正现金流也很大程度是因为折旧所导致的。因此我们看出负扣税和负现金流不可以化为等号，相反，负扣税可以减少负现金流或增加正现金流。

例1，

例2，

额外提一下，一般来说新房的负扣税额度比较大，原因是因为新房的前五年折旧额度比较大，房屋内的电器等设备在前五年会折旧得差不多。2017新联邦预算提议一条新法规，购买二手房的投资者不允许对房屋内已有的电器设备进行折旧。如果这一新法规在国会通过，将会导致不少投资物业的负扣税有所减少。

Pitt Martin会计师事务所坐落在悉尼市中心的马丁广场 (Sydney CBD Martin Place)。我们的电话是+61 2 92213345，邮箱地址是connect@pittmartingroup.com.au。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

Robert Liu CPA RTA MPA

Experienced Tax Accountant and Business Advisor with a demonstrated history of working in the accounting industry. Skilled in Tax, Accounting, Business Advisory and SMSF. Strong entrepreneurship professional with qualification Master of Professional Accounting, CPA Public Practice, Registered Tax Agent, Registered ASIC Agent, NSW Law Society External Examiner, Trust Account Auditor and Diploma of Finanical Planning. Specialised in SME, tax planning and international tax, he helped client save ample money and create wealth.

近期，新州政府宣布将提高海外人士投资该州住宅物业的印花税附加税和地税附加税，新政预计将于2017年7月1号执行。政府计划多得的税收将用来补贴当地首次置业者。

具体的印花税附加税将翻一番由原先的4%增至8%，地税附加税由0.75%增至2%。让我们看看下面新政推出前后海外人士税率的差别：

注：普通印花税约等于5%是因为在100万下有个梯度，平均下来大概5%。普通印花税在房产成交价超过300万时超过的部分将是7%，新政策下将高达15%。同样，普通地税在地价超过335万7千时超过部分是2%，新政策下将达到4%。

上面是新政策前后的差别，让我们来看看新政策出台后，当地居民与海外人士购买住宅物业印花税和第一年地税的差别。我们先假设投资的物业价值200万，土地价值100万，当地居民和海外人士购买时相关的印花税和印花税附加税和第一年的地税和地税附加税（假设54万9千的门槛已被其他房产使用）的比较

上面的例子可以清晰的看出海外人士比当地居民购买时和第一年多支付了将近两倍，更何况地税及其附加税是需要每年支付的，这样的差距在短短几年后海外人士可能会支付多好几倍的费用。

这里需要注意的是，澳洲永居，新西兰公民，公司，和多数家庭信托也可能会成为海外人士，海外人士的定义请参考我们之前发布的文章‘附加地税’。

Pitt Martin 在投资物业和地产开发相关的税务方面具有丰富的经验。如果您有任何不确定的地方，我们可以为您做详细的解答和规划，以免等房子成交时，一切为时已晚。

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自从2007年自管养老金允许贷款购买投资产品，用自管养老金购买投资房已经渐渐受到广大澳洲人民的欢迎。那么利用自管养老金投资房产优点在哪里呢？我们从税务和投资的角度来分析一下：

1. 当你退休后，投资房出租产生的利润是不用交任何税的，在你卖掉该物业时增值部分也完全没有增值税哦
2. 在你退休前，投资房出租产生的利润只需要交15%的税。 在你卖掉该物业时，如果你持有该物业超过12个月，增值税只有10%; 如果少于12个月，增值税就是15%。这些税率基本都低于个人名下持有的物业，大多数情况个人税率都在30%以上
3. 利用你养老金的钱去投资房产不会影响到你现在个人储蓄的现金流
4. 目前，市面上贷款最多可以贷到70%，所以30%的首付就足够啦
5. 因为自管养老金是提供给你退休用的资金，其内部的资产一般受法律上的保护也是相当强的

当然，自管养老金投资房产也是有不足之处的，比如，贷款利息会略高于普通房贷，贷款比例也比普通房贷低，养老金内的资产和钱一般只有到退休后才可以拿出来。综合观之，优点还是很显著的。

那么自管养老金如何建立呢，一般会计师会帮助客户成立相关的养老金信托文件，开通养老金独立的银行账户，然后将他们现有的工作养老金 (eg. Australian Super, BT Super, etc) 转移到自管养老金中，这样自管养老金就建立好了，养老金的成员可以利用转移的资金进行投资了。

皮特马丁Pitt Martin会计师事务所提供自管养老金建立，税务和咨询等相关服务。我们坐落在悉尼市中心的马丁广场 (Sydney CBD Martin Place)，电话联系Robert Liu +61 2 9221 3345，邮箱地址robert@pittmartingroup.com.au。

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从2017年1月1日开始，如果你或你的家人和亲戚在新南威尔士州拥有住房并且是外国公民，你很有可能需要支付0.75%的附加地税给政府。比如，如果你的住房用地价值100万，你需要支付的附加地税就是$7,500。这个是在正常地税之上另付的。不同于正常地税的是，即使你的住房是用于自住的，你也需要支付附加地税。

外国公民的范筹包括个人，公司，信托，外国政府，外国政府投资者和有限合伙制的合伙人等实体。对于个人，如果你是非澳洲公民在这一年待在澳洲境内少于200天或者你的签证上有任何限制你待在澳洲的条件，你就是在附加地税定义上是外国公民，你就很有可能需要支付附加地税。请注意，即使你是澳洲永居签证，你这一年待在澳洲境内低于200天，你一样在附加地税定义上是外国公民，一样需要支付附加地税。

如果居住房是在公司名下，你作为外国公民和你相关的人或实体加在一起占超过该公司20%的股份，该公司在附加地税定义上即被视为外国公民。同样，如果你和其他人作为外国公民及你们相关的人或实体加在一起总共超过40%的股份，该公司在附加地税定义上也被视为外国公民。该公司即需要支付附加地税。

对于信托来说，固定信托和特殊信托（包括家庭信托）征收附加地税的方式是不同的。固定信托，只有外国公民受益人按他/它占该信托的比例去支付此地价比例所产生的附加地税，澳洲公民收益人是不需要支付任何附加地税的。特殊信托（包括家庭信托）， 只要默认受益人中有外国公民的，受托人就需要支付按整个地价计算的附加地税。对于家庭信托来说，因为大多数的默认受益人都包括家里的亲戚，只要他们中任何一个人是外国公民，该家庭信托在附加地税定义上即被视为外国公民。我们估计市面有很多家庭信托都是这种情况，所以我们建议最好在2016年12月31号前去修改你的信托契约以避免被征收附加地税。皮特马丁会计师事务所可以为您提供修改家庭信托契约的服务。

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