澳大利亚税务局（ATO）最近针对自管养老金（SMSF）的受托人发出了严厉警告，强调了资产估值实践中存在的重大问题。据 ATO 称，超过 16,500个 SMSF 报告的资产价值连续三年未变。这种趋势尤其令人担忧，因为相关资产通常包括住宅或商业地产等重大投资，而这些资产的市场状况通常多变。

资产估值不准确的影响

持续评估报告同样的资产价值的做法会促使 ATO 加强审查。这些估值的准确性相当重要，因为它们影响到养老基金管理和成员福利的各个方面。这些影响包括成员余额的准确性、向养老基金投保的限额以及分离资产以计算当前免税养老金收入的能力。此外，精确的估值还会影响工作测试豁免和追加优惠投保的资格。鉴于这些影响，资产估值的准确性不仅仅是遵守法规，它还是有效管理养老基金和实现成员权益的基石。

即将到来的第296条款养老金税

针对余额超过 300 万澳元的养老基金征收的第296 条款养老金税的引入，使得准确的资产估值变得更加重要。即将实施的税收制度将影响对养老基金收益的征税，可能会增加估值不准确的养老基金的纳税义务。受托人需要确保其资产估值反映真实的市场状况，以避免落入代价高昂的税收陷阱。

SMSF 估值要求

ATO要求每个财政年度对SMSF资产的市场价值进行估值，受托人必须向其养老基金审计师提供这些估值的支持证据。市场价值是根据合理买方在公平交易中愿意支付给自愿卖方的价格来确定的。对于收藏品和个人使用资产（如艺术品和珠宝），规定了更严格的要求，有必要在处置时由合格的独立估价师提供意见，并建议每三年提供一次意见。

具体估值指导

对于房地产，年度独立估值并不是一项全面的要求，除非发生影响房地产价值的重大变化，或者该房地产是独特的或难以估值的。在这种情况下，文件应包括详细的资产特征和相关的销售数据。商业地产，尤其是租赁给关联方的商业地产，需要仔细记录净收益率和可比市场租金，以支持其估值。

非上市公司和信托基金的估值本身就很复杂，最好能反映相关资产的收入和增长潜力，同时考虑到类似股票或信托单位的近期交易价格。

在缺乏明确市场数据的情况下，受托人可能需要依赖专业评估或相关市场数据的推断，以确保估值尽可能准确。

不合规的后果

未达到这些估值标准的受托人不仅面临税收计算错误的风险，还可能受到澳大利亚税务局的处罚。这凸显了遵守既定估值惯例的重要性，确保所有 SMSF 受托人通过合规的战略管理实践来维护养老基金的完整性和绩效。 总之，ATO 的警告及时提醒了 SMSF 受托人需要重新审视并在可能的情况下改进其资产估值实践。通过确保估值准确并反映当前的市场价值状况，受托人可以保护其养老基金免受税负增加的影响，并适应遵守不断变化的监管环境。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计的贷款等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

对许多小企业业主来说，他们的企业不仅是收入来源；它们通常也是最大的投资，常常被用来支撑他们的退休生活。但确切地了解企业价值以及使其比其他企业更有价值的因素可能会相当棘手。

当决定出售企业时，您首先需要了解的是您到底在出售什么。通常情况下，这些是您的实物资产，如设备和存货，以及您的企业已经积累起来的商誉。买家通常不会对您的债务或公司结构感兴趣，因此大多数销售最终都只涉及资产。

您的资产价值通常比较容易确定，除了商誉。商誉是您的企业预计未来盈利的价值。实际上，这取决于买家根据企业未来盈利潜力愿意支付的金额。

当买方能够合理预测未来的利润和自由现金流时，这是有价值的。相比之下，初创企业的风险更高，盈利能力也不确定。一般来说，他们可能在建立自己并盈利之前亏损数年。商誉是为了减少风险和“建设时间”因素而愿意支付的额外费用。

那么，什么使企业有价值，为什么有人愿意购买它呢？

• 持续盈利并显示更高潜力
• 提供高于30％的投资回报率
• 具有强劲的增长并具有更多增长的良好前景
• 具有能够运营而不过度依赖业主的特征
• 拥有一批忠实的客户群
• 在市场上拥有垄断地位，成为唯一的领头羊
• 拥有难以被其他人复制的竞争优势
• 拥有良好的运营系统和流程以确保业务顺利进行

虽然这些因素起着重要作用，但企业的实际价格可能会有很大的变化。有时，独特的企业或特殊情况可能会导致更高的价格。如果您的企业做了特别出色的事情，您可能会获得比平时更高的价格。但最终，市场决定了您的企业价格。

即使您现在并不考虑出售您的企业，考虑其价值仍然很重要。总有一天，您可能会想出售，因此增加其价值是明智的做法。如果您决定出售，考虑一下谁可能想购买它。您可能会找到一个愿意支付最高价的买家，因为您的企业将是他们扩张计划的重要组成部分。

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By Yvonne Shao @ Pitt Martin Tax

澳大利亚税务局（ATO）正在加紧对涉嫌将利润转移以逃税的专业服务公司进行监管。最近两起在行政上诉法庭提起的案件突显了ATO确保专业服务企业（包括律师、会计师、建筑师、医生和工程师）履行税务义务的承诺。

在这两种情况下，ATO援引了所得税法的IVA条款，这是一种强有力的工具，允许税务专员判定专门设计用于获得税收优惠的方案的非法性。即使一个税务架构在法律上是合法的，如果其主要目的是减税，那么税务专员也可以行使IVA条款来使通过这种安排获得的任何税收优惠失效。此外，在IVA条款下的违规者可能会面临额外的税务责任，以及相当于税收差额的25%或50%的重罚。

上面提及的案件的涉及一位律师，他管理着多个信托，通过税务架构和规划来达到减税的目的。 尽管这些案件的安排涉及复杂的步骤，但核心策略涉及将其业务利润通过一系列信托转向具有现有税务损失或完全免税的实体，以确保企业业务的利润尽量少交税。然而，这些信托分配所涉及的实际资金减去支付给这些实体的佣金后，以贷款形式被返还给律师或相关实体。

长期以来，专业服务公司一直受到ATO对其利润分配的审查。在2021年，ATO发布了有关专业服务公司内利润分配的全面指导，建立了风险评级和门户测试。最近这些案例显示了ATO通过诉讼来解决该问题的决心，并充分利用了IVA条款中概述的专员权力。

专业服务公司必须了解ATO可以挑战其利润分配安排的各种途径。以下是一些例子：

1. 个人服务收入（PSI）：如果一个交易实体主要通过个人的技能和努力获得PSI，ATO期望利润被归属于该个人进行税收评估。
2. 企业业务收入：对于从专业实践业务获得的企业收入，ATO会审查未将合理水平的利润分配给个体从业者的安排。
3. 信托分配：对于向具有损失的实体进行书面分配以操纵抵扣项目的信托，ATO可以参考税法第100A条下的诚信规则来判定其非法性。

专业服务公司必须注意这些指导，并确保遵守税法，以避免潜在的法律和税务后果。ATO最近的行动表明其加强了打击避税策略的关注，强调了在专业服务行业内进行透明和合法业务实践的重要性。

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By Robert Liu @ Pitt Martin Tax

近来，澳大利亚税务局（ATO）通过提醒个人及其税务代理人注意尚未支付的历史税务债务，在纳税人群体中引起了轰动。这一突如其来的通知让许多以前不知道存在这些债务的人感到十分困惑。在本文中，我们将重点关注历史税收债务的最新进展、ATO 的做法、以及纳税人在管理其税务义务时可采取的基本步骤。

了解基本情况

ATO只有在特殊情况下才有权免除债务，比如严重的经济困难。如果在这样做不经济的情况下，ATO 有时可能会选择将债务“搁置”。在这种情况下，债务会被暂时中止，但不会取消，这意味着它可能会在以后重新出现在纳税人的账户上，并有可能从未来的退税中扣除。值得注意的是，在 COVID 期间，ATO暂停了这种抵消债务的做法，使这些暂时搁置的债务不受处理。

然而，在2023 年，澳大利亚国家审计署(Australian National Audit Office)强调，无论债务的账龄有多长，将债务排除在抵消范围之外都是违反法律的。因此，ATO开始与纳税人就搁置的历史债务问题进行联系，这让许多人感到措手不及。

揭露隐藏的债务

许多纳税人在不知不觉中积累了债务，因为这些债务在澳大利亚税务局的系统中一直被标记为 “未激活”。虽然ATO已保证，在重新评估其方法期间，已暂停对 2017 年之前搁置的债务采取行动，但重要的是要明白这并不意味着债务不存在了。未解决的纳税义务负担可能对个人和企业都有重大影响，因此必须及时有效地解决这些问题。

 对小型企业的影响

在欠ATO的500亿澳元可收债务中，小企业占了三分之二，它们尤其受到这些事态发展的影响。随着ATO从2023年7月开始恢复其标准债务催收做法，包括向信用局报告超过10万澳元的债务，小企业主必须保持警惕。对于有尚未支付税款的企业来说，积极主动地与ATO保持联系是至关重要的，以减轻进一步升级的风险。

管理纳税义务

对于那些为未解决的历史税收债务而苦苦挣扎的纳税人来说，需要采取战略性的方法来解决这一问题。首先，个人和企业应仔细评估其纳税记录，以确定任何未付债务。寻求税务专业人士或会计师的专业建议，可以对复杂的税法和澳大利亚税务局的程序提供有价值的见解。此外，直接与ATO讨论付款计划或困难条款也可以帮助减轻未支付款的负担。

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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

企业主经常会将自己的资金投入到公司中，以启动并维持业务，直到业务能够自给自足为止。然而，最近的一例案例强调了从公司中提取投资款用于个人用途时，需注意相关税务后果的重要性。

最近在行政上诉法庭（AAT）审理的一起案件为那些在公司内部混淆个人和公司业务开支的人敲响了警钟。

涉案人员是一家私人公司的股东兼董事，多年来一直从公司的银行账户中提取资金，并直接支付个人开支。该股东兼董事最初未将这些交易视为个人应税收入。

在审计过程中，澳大利亚税务局（ATO）以以下两种方式对这些提款和支付进行了评估和处理：

• 作为纳税人的普通收入。
• 根据税法第7A条款视为默认股利。

第7A条款旨在解决私人公司向股东或其关联方提供贷款、支付或免除债务的情况。如果触发了该条款，第7A条款将把接收方视为已收到的未完税股利。

涉案纳税人试图在AAT面前辩称，提款是他最初向公司提供的贷款的偿还，因此不应视为普通收入。或者，他主张这些支付构成了公司给予他的贷款，而且根据第7A条款，因为公司没有“可分配剩余”，所以没有默认股利。

然而，AAT发现了涉案纳税人提供的证据存在缺陷，认定他未能证实其主张。考虑到的因素包括他的财务记录中的不一致性以及他无法解释原始贷款的来源，特别是在他宣布纳税损失的那些年份。

尽管涉案纳税人声称一些向公司的贷款是来自他的兄弟的借款，但AAT认为这一解释是不合理的，因为根据他兄弟的纳税申报表，他自己的收入也很一般。

那么，应如何处理企业所有者为启动业务而作出的投资？这在很大程度上取决于具体情况。对于小型公司，常见的做法包括将投资结构化为对公司的贷款或发行股份，将投资视为股本。

选择最佳方案的决定取决于各种因素，包括商业考量、以后从公司中提取资金的便利性以及合规要求。

注入资金的方式也影响着以后从公司中提取资金的选择。然而，重要的是要记住，从公司中提取资金可能会产生严重的税务后果，需要谨慎处理。

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最近，在行政上诉法庭（AAT） 审理的一起案件中，一名纳税人成功地为自己出售的公寓申请了一笔大额损失作为抵税。这一有利于纳税人的判决揭示了围绕营利性房产投资的复杂性以及与之相关的税务影响。

案件概述

该案的关键是一名纳税人在纳税申报表中申报出售公寓损失了$265,935澳元。这名纳税人辩称，尽管该公寓是她的主要居所，但她购买的主要意图是以盈利为目的，因此有理由将损失抵税。她坚持认为，购买并随后出售该公寓构成了短期盈利行为。

案件时间表

事件时间轴交代了该案件的关键背景：

2015 年 7 月：纳税人签订了一份“期房”合同来购买这套公寓。

2016 年 12 月： 公寓竣工时间推迟至 2020 年 6 月。

2018 年 5 月： 纳税人出售了她的家庭住房，并购买了另一套公寓，意图从中获利。

2020 年 4 月： 在 COVID 封锁期间签订了出售公寓的合同。

2020 年 7 月：完成公寓出售，完成期房购买。

澳大利亚税务局的立场

澳大利亚税务局（ATO）不同意纳税人的主张，认为以盈利为目的的买家通常不会在房产中居住，并且会等待更有利的市场。

法庭裁决

与澳大利亚税务局的立场相反，法庭支持纳税人的观点。法庭强调证明盈利意图的门槛较低，并认为居住在房产中是次要的。

这一裁决的影响超出了具体案例，可能会在以下几点影响澳大利亚对房产交易的征税方式：

• 税务处理： 如果被视为商业行为，房产交易的利润可能作为普通收入征税，而不是根据资本利得税 (CGT) 条款征税。
• 资本利得税 (CGT) 豁免： 该判决对居住在房产中就自动有资格获得 CGT 豁免的假设提出了质疑，强调了房产交易中意图的重要性。

经验教训

本案为房产业主和投资者提供了几条重要经验：

• 意想不到的税收后果： 房产所有者，包括从事炒房的房产所有者，在没有获得资本利得税优惠的情况下，可能会面临意想不到的所得税后果。
• 税务处理的复杂性： 确定房产交易的适当税务处理可能非常复杂，通常需要专业建议才能有效操作。

有待确定

截至目前，澳大利亚税务局（ATO）尚未确认是否会对该裁决提出上诉，因此该案件的具体影响暂时还不确定。

总之，本案提醒人们注意税法的细微差别，尤其是涉及房产交易的税法。它强调了了解此类交易背后意图的重要性，并寻求专业指导，以有效应对复杂的税收影响。

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原定于2024年7月1日开始的个人所得税第三阶段削减方案将受到澳洲联邦政府提出的重大调整。

经过广泛的猜测，总理已确认政府打算修改预定于2024年7月1日开始的第三阶段税收削减计划。与当前计划相比，拟议的重新设计旨在将税收减免的好处扩大到年收入低于15万澳元的个人。如果实施，预计将有额外的290万澳大利亚纳税人从2024年7月1日开始增加其实际到手的工资。

这一偏离第三阶段最初愿景的举措是一个5年计划的一部分，旨在重组个人所得税制度，为了更好地应对社区情绪对生活成本急剧上升的反应。正如总理所说，现在的焦点在于解决眼前的问题，而不是进行长期结构性变革。

调整后预计将使政府从2034-35财政年度个人所得税中获得额外的约280亿澳元的收入，主要是由于税负逐渐增加。

具体变化

修订后的税收削减将重新分配资源，以惠及因生活成本上涨而受到不成比例影响的低收入家庭。

边际税率	2023-24	2024-25 原方案	2024-25 修改案
0%	$0 – $18,200	$0 – $18,200	$0 – $18,200
16%			$18,201 – $45,000
19%	$18,201 – $45,000	$18,201 – $45,000
30%		$45,001 – $200,000	$45,001 – $135,000
32.5%	$45,001 – $120,000
37%	$120,001 – $180,000		$135,001 – $190,000
45%	>$180,000	>$200,000	>$190,000

根据拟议的重新设计，纳税人的可纳税收入低于146,486澳元的居民将获得比现有第三阶段计划更大的减税。例如：

• 年收入为40,000澳元的纳税人将获得654澳元的减税，而当前的第三阶段计划中则没有减税（尽管他们可能已经受益于第一和第二阶段的税收减免）。
• 年收入为100,000澳元的纳税人将获得2,179澳元的减税，比当前的第三阶段计划多804澳元。

然而，年收入为200,000澳元的人将看到他们从第三阶段计划中预期的收益减少了近一半，从9,075澳元减少到4,529澳元。虽然与当前的税率相比仍然有益，但并不是很显著。

此外，低收入者将通过将医疗保险税征收低收入门槛提高7.1%来获得减负，至此该门槛与通货膨胀挂钩。此调整意味着个人的收入达到26,000澳元时才开始缴纳医疗保险税，单身者的收入达到32,500澳元时才开始缴纳2%的医疗保险税。

虽然拟议的重新设计旨在与现有预算的第三阶段计划保持收入中立，但估计在未来四年内，在税负逐渐增加利润之前，将产生大约10亿澳元的额外成本。

尚未立法

重新设计的第三阶段税收削减的实施取决于2024年7月1日之前通过修改立法。这需要在2024年2月6日开始的议会中获得独立或小党的支持。

改革始末

个人所得税计划最初是在2018-19财年预算中宣布的，旨在解决“税负逐渐增加”的问题——即税率不能跟随工资增长而增长，导致随着时间的推移税收负担增加。这个三点计划旨在简化税收门槛和税率，减轻个人的税收负担，并使澳大利亚的税收制度与一些邻国（例如，新西兰的最高边际税率为39%，适用于18万新元以上的收入）保持一致。

该计划第一和第二阶段分别自2018年7月1日和2020年7月1日起逐步实施，其中第三阶段原定于2024年7月1日生效。

税务策划

对于那些年收入超过15万澳元的人来说，调整后的第三阶段税收削减将减少税务策划机会。尽管如此，任何税率的变化都需要通过对现有的策划进行复查和调整，以确保最大程度地合理利用新政策机会，减少不必要的税务开支。

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临近2024年，我们看到希望和不确定性交织，经济指标、即将到来的税收改革以及不断变化的劳动力动态成为了焦点。本文将探讨新的一年的关键影响因素，剖析影响企业、个人和决策者的复杂因素之间微妙的相互作用。

• 经济展望:

澳洲储备银行（RBA）总裁米歇尔·布洛克为2024年定调，对通货膨胀表达谨慎乐观，同时承认存在持续的不确定性。在国内，持续的通货膨胀与增长放缓和紧张的劳动力市场相吻合，特别是对于高技能工人。尽管存在复苏的迹象，澳洲经济将面临与中国经济和全球冲突相关的外部风险。澳洲储备银行（RBA）为进一步提高利率敞开了大门，突显了经济平衡的微妙性。

• 劳动力市场动态:

劳动力市场仍然至关重要，失业率稳定在3.7％，工资达到14年来的最高水平，在2023年第三季度增长了1.3％。招聘高技能人才的挑战依然存在，因为雇主在支付过高薪水方面犹豫不决。这对生产力和竞争力产生更广泛的影响，这将波及整体经济格局。

• 税收变化和财政政策:

澳大利亚预计将于2024年7月1日开始进行税收体系的重大改革，实施第3阶段的减税。这些减税旨在简化个人所得税税率，将其整合为45,001至200,000澳元之间的人群为单一的30％边际税率。实际影响取决于即将于五月份的联邦预算中做出的决定，为财政蓝图增添了悬念成分。

与此同时，养老金保障率预计将提高至11.5％，体现了对养老储蓄的承诺。那些年营业额低于5000万澳元的中小型企业，将面临某些特许权利的终结或恢复到常规水平的变化。一些激励计划，如技能和培训提升以及小型企业能源激励计划，即将结束，尽管立法程序仍在等待中。

• 劳工权益和工作动态:

2024年将更加关注劳工权益和工作规定。2023年的一个重大发展是最低工资的5.75％增长，从2023年7月1日开始，达到每小时23.23澳元。还有限制了一些固定期限的雇佣合同为期两年，无法续约的新规定，这重塑了合同动态。

一项具有里程碑意义的案例明确了工人和承包商的区别，促使澳大利亚税务局（ATO）发布了准确评估承包商的新规定PCG2023/2。这强调了企业应该正确分类承包商以减少法律风险的重要性。此外，2024年为无薪产假引入了更大的灵活性，符合不断变化的劳动力需求和社会对工作与生活平衡重要性的转变。

随着我们步入2024年，经济、税收和劳动力格局正在发生变化。成功应对这种复杂性需要深刻理解这些因素之间的相互作用。经济指标提供对国家财政健康状况的洞察，税收改革塑造财政环境，劳动力动态影响着劳动力的活力。未来一年带来了挑战、机遇和不断发展，需要企业、个人和决策者共同具备应对能力。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin  Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO， QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Yvonne Shao @ Pitt Martin Tax

澳大利亚税务局（ATO）对普遍存在的与出租物业相关的收入和支出误报现象表示担忧，估计每年税收损失约为 10 亿澳元。造成这一问题的一个重要原因是在于纳税人如何申报投资性房地产贷款的利息。

最近，澳大利亚税务局（ATO）加强了对再融资或再次贷款的审查，这源于一项广泛的数据比对计划，该计划涵盖 2021-22 年至 2025-26 年期间金融机构提供的住宅物业贷款数据。这些数据与纳税人申报的信息进行了细致的交叉比对，如果存在不一致的地方，纳税人可能会收到澳大利亚税务局的函件，要求做出解释。

对于那些拥有投资性房地产贷款，且再次贷款的目的与最初贷款目的不同的纳税人而言，贷款账户将转变为混合用途账户。因此，必须将此类账户的应计利息分摊到资金的各种用途中。

相反，如果再次贷款的资金用于投资创收，则这部分贷款的利息仍然可以抵税。举例来说，如果再次贷款的资金用于支付度假或偿还个人债务等个人支出，那么与这部分贷款余额相关的利息就不能抵税。这不仅需要将利息支出分为可抵扣部分和不可抵扣部分，而且通常还需要按比例分配还款。

必须注意的是，从抵消账户（offset account）中提取的款项被视为储蓄而不是再次贷款。在贷款账户与减少贷款应付利息的利息抵消账户配对的情况下，从抵消账户提取资金可能会增加贷款的应计利息。但是，这不会改变利息支出的可扣除比例。实质上，从抵消账户中提取资金构成储蓄提款，不会改变贷款应计利息的现有可抵扣状态。

如果最初用于私人住宅的住房贷款在抵消账户中存有资金，那么将这些资金提取出来用于支付出租物业购买押金并不符合住房贷款利息的税务抵扣条件。但是，如果从住房中再次贷款的资金明确用于购置出租物业，则这部分贷款所产生的利息可以抵税。必须强调的是，税务影响始终取决于具体的投资和借贷安排。

总之，房地产投资者应积极主动地了解投资房贷款利息申报的细微差别，随时了解有关再次贷款和抵消账户的法规，这样不仅能确保其税务合规性，避免受到税局不必要的审查，还能营造一个透明、合规的金融环境。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

澳大利亚税务局（ATO）揭示了一个令人担忧的统计数据：雇员据估计在养老保证金（superannuation guarantee）方面被欠下了约36亿澳元。尽管在2020-21财年，养老保证金支付的合规率令人瞩目，在无需监管干预的情况下达到94%，但5.1%的净差距仍然存在，导致了庞大的36亿澳元的赤字。这个差距包括18亿澳元的隐藏工资，如非正规的现金支付和被错误分类的承包商(Contractors)。此外，截至2022年2月，11亿澳元的养老保证金费用债务已经面临破产，不太可能被追回。

为解决这个问题，ATO正在利用技术，具体来说是与养老金数据匹配的一键式薪酬系统（Single Touch Payroll） 。这种技术整合使ATO能够迅速定位延迟支付和错误报告。季度养老保证金的延迟支付逐渐成为一个令人担忧的问题，有些雇主由于资金流动困难或技术问题而错过截止日期。ATO强调养老保证金必须在截止日期之前到达雇员养老金账户。

未能在季度养老保证金支付截止日期前支付的雇主必须支付养老保证金罚款（SGC – superannuation guarantee charge），其中包括所欠养老金保证金、年息10%和行政费用。与正常的养老金保证金不同，SGC金额不可抵扣。延迟支付养老金保证金的雇主应及时提交养老金保证金声明，以避免累积额外的利息和潜在的处罚。

此外还存在着错误分类工人的风险，即使是真实的承包商也可能仍然受到工资预扣税、养老保证金、工资税和工伤赔偿义务的约束。雇主对错误分类工人的处罚可能相当严重，需强调准确分类的必要性，以避免法律后果。

作为对这些挑战的回应，政府计划在2026年7月1日起实施法律，要求雇主在与支付员工薪水同时或类似时间支付养老保证金。这项提议旨在提高支付养老保证金的频率，使员工受益，并减少雇主错过截止日期时积累养老保证金负债的机会。支付养老保证金的两种时间模式正在被考虑中：在支付薪水的当天，或一个“截止日期”模式。

建议方案也提出养老保证金罚款更新方案，其中的利息将从“发薪日”起计息。目前，大多数雇主每季度支付养老保证金。这些改革取决于立法的通过，并计划在2026年生效。而目前雇主无需采取任何即时行动。 鉴于显著的未支付养老保证金数额和导致这一问题的各种挑战，ATO对技术的利用以及未来的立法改革旨在直面这些问题。鼓励雇主及时了解养老保证金法规的不断变化，并主动确保合规性，这不仅是为了避免处罚，也是为了为澳大利亚雇员的财务健康做出贡献。如果实施，同日发放养老保证金倡议将是迈向更及时和一致的退休金的关键一步，为本国劳动力的更加安全的退休提供支持。

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