并不是因为过于多疑，我们只是好奇这个最新的人工智能软件——ChatGPT，在处理澳大利亚税务系统方面的能力如何，所以我们做了一个简单的测试。

首先，要说测试中令我们印象深刻的是ChatGPT的语气和方法，而不是对它处理税务系统复杂性的能力。我们进行的测试结果，包括下面的例子，表明你可能会得到一些相当准确的概括性评论，但是你不可能得到可以依赖的答案。由于大部分技术评论都是由个人建议形成数据库，而不是在网络上可以探索的评论，所以我们很难在短时间内得到可靠的答案。

以下是我们测试问题和评论的结果（ChatGPT的回答以斜体字呈现）。

问题：澳大利亚居民在投资物业上支付多少资本利得税，并附带一个算例。

ChatGPT：澳大利亚居民根据出售投资物业所获利润支付资本利得税（CGT）。 CGT的计算是从出售价格中减去物业的成本（购买价格加上与获取和拥有物业相关的任何费用）。

例如，假设一个澳大利亚居民以50万澳元购买了一处投资物业，并花费了5万澳元购买和拥有物业相关的费用（如法律费用、印花税和维修费用），则物业的总成本为55万澳元。

会计师：让我们在此停下来梳理一下。在计算资产成本基数时需要考虑一些技巧和陷阱。

尽管在某些情况下维修费用可以成为物业成本基数的一部分，但并非总是如此。如果出售的资产是出租给租户的投资物业，情况通常是不同的。当房东修理在物业出租给租户期间发生的损坏时，这通常可以在房东发生修理费用那个财年进行抵扣。因为这些维修费用可以获得扣除，所以不应该将其包括在物业的成本基数中。

同样，还需要考虑其他的调整。在投资物业的背景下，通常需要对成本基数进行调整，以考虑到资本工程抵减。当投资物业用于获得应纳租金收入时，房东通常可以申报资本工程抵减。那么，在计算成本基数时，我们应减去房东已经或可以申报的资本工程抵减（尽管存在一些例外情况，例如房产在1997年5月13日之前获得，且改善成本在1999年6月30日之前发生）。

越长时间持有投资物业则越容易使得资本工程抵减和维修成本变得相当显著，并对资本增值计算产生实质性影响。

ChatGPT: 经过数年后，居民决定以70万澳元的价格出售该房产。卖出所得利润为70万澳元-55万澳元=15万澳元。澳大利亚的CGT税率目前为45％，居民将支付15万澳元利润的45％，即67,500澳元。

会计师：让我们仔细看一下这个计算。在澳大利亚其实并没有一个特定适用于资本增值的45％的CGT税率。净资本增值是个体纳税人应纳入的可征收所得税的一部分。我们只是要加上净资本增值用于计算相应所得年度个人的应纳税收入。如果应纳税收入数字是正的，那么我们就适用于个人的边际税率。这样的结果是，较高的应纳税收入通常会导致较高的边际税率和较高的税额。换句话说，适用于个人净资本增值的税率会受到个人其他收入或损失（如果有的话）的影响。

此外，虽然个人最高边际税率目前为45％，但是适用于收入超过18万澳元的每个应纳税收入的澳大利亚居民通常还要缴纳2％的医保税。这也应该被考虑和纳入计算中。

ChatGPT: 值得注意的是，对于CGT计算，有某些豁免和减免，例如主要住所豁免和小企业CGT优惠。

会计师：如果税收仅仅那么简单就好了！对于资本增值，可以应用某些豁免和减免。尽管答案提到了主要住所豁免和小企业CGT优惠，但这些优惠通常不适用于投资房产的出售。

如果要享受主要住所豁免（或部分主要住所豁免），一个关键条件是房产需要被建造好并用作个人的主要住所。如果房产仅用作投资物业以获得应纳税租金收入，那么豁免通常不会适用，但如果房产是继承而来，则情况可能不同。

此外，小企业资本利得税减免通常不适用于投资物业的出售。这是因为减免只适用于通过活动资产测试的资产，这要求房产在符合条件的生意业务活动中使用的时间至少要达到最低标准。

对于那些被房主或某些关联方用于生意业务的物业，可以被视为符合减免的活动资产，但是对于主要用于从无联关方获得租金的物业，就是例外了。

如果该物业仅用于从无关联方获得租金（即使用于租赁业务），则该物业很可能无法通过活动资产测试，小企业资本利得税减免也就不应适用。

有趣的是，答案没有提到一般的资本利得税折扣或指数化，其实这是最可能适用于这种情况的减免。

如果卖方是在拥有该物业期间是澳大利亚居民（而不是临时居民），并且已经拥有该物业超过12个月，则50％的资本利得税一般折扣通常可用于减少资本增益。

如果房产在1999年9月21日之前购得，则可能可以使用成本指数调整。需要比较两种计算方法，以确定哪种会提供更有利的税务结果。

ChatGPT：建议咨询税务专业人士，以确定出售投资物业的具体税务影响。

会计师：是的，确实是这样。谢谢ChatGPT。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin  Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO， QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

上一期我们谈到了去年十月份税局（ATO）为指导其员工如何根据1993年养老金行业监管法(SIS法)第166(1)款对自管养老金(SMSF)受托人实施行政处罚而发布了一份法律管理实务声明PSLA 2020/3，其中我们初步谈到了“受托人常犯的违规行为“和“行政处罚的新方法”。这一期我们来看看在实际的操作过程中，税局是如何发现这些违规行为和有没有机会来获得税局罚款的减免。

税局如何发现违规行为

其实最常见方式是SMSF受托人使用税局的早期参与（Early Engagement）或自愿披露（Voluntary Disclosure）服务时发现的，或者是通过SMSF审计师提交的审计违规报告发现的。

在审计师提交审计违规报告时，税局要求他们必须上报SMSF进行年度审计时所发现的违规行为，这为税局在SMSF遵守其监管和税收义务方面创造了更大的可见性和透明度。

在年度报税的表格中，SMSF受托人还必须声明他们已经收到了审计报告的副本，并知道其中所提出的违规事项。受托人须尽快采取措施纠正违规行为，否则将在今后几年继续面临进一步的处罚。

一旦被举报或发现违规行为，税局可根据违规的严重程度、受托人的行为和再次违规的可能性，对SMSF受托人采取一系列行动。如需了解不同的违规涉及到的SIS法案和相应的行政处罚，请点击这里。

行政罚款的减免

在申请税局对违规行为导致的行政罚款的减免时，他们会考虑以下几方面因素：

• 处罚条款的目的
• 受托人的行为和处境
• 违规的严重性
• 处罚是否会造成不公正的结果
• 同时有多个处罚¹
• 是否多次违反同一或不同条款²

比如，以下几种情况税局会更倾向于考虑罚款的减免:

• SMSF有良好的合规历史
• 在审计之前，违规已被纠正
• 受托人自愿提前与ATO就违规问题达成约定
• 受托人有证据支持发生违规行为的情况是他们无法控制的

同样，如果有下列情况，税局多半不予考虑罚款的减免：

• 有不良的合规历史
• 存在屡犯不良行为的现象
• 受托人的行为是蓄意获取个人利益
• 违规情节非常严重

上面标记1所提到的多个处罚的意思是，受托人的一个违规行为有时可能同时触犯几条法规从而造成每条法规一个罚款，这种情况下，税局可能考虑只处罚最主要触犯的法规，其他触犯的法规的处罚可以进行豁免。同样，标记2多次违反同一或不同条款的意思是，受托人可能同样的违规行为在一段时间内多次发生，触犯了同一或不同条款的法规，这时税局会考虑只处罚一次。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin 坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。

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本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

圣诞节快到了，今天为大家送些实战干货，可以说囊括了诸多咱们当地和海外华人背景相关的房产税务问题，我们将把理论和实践例子结合起来阐述。战场上的经验总结，希望大家可以转发给身边有房产的朋友。

投资房报税为了省税

很多生活在中国的华人并不知道在澳洲有投资房，按照法律规定，出租了收租金就需要报税，因为中国的租金收入并没有监管部门督促你去申报。在日常的工作中，有听人说过，这么多年没报过出租房收入税澳洲税局也没找我啊。对，税局不找你就对了，你报税了，很多时候他们在你这儿征得的税金反而变少了。

具体原因是啥呢？原因之一，多数中国华人买的投资房都是较新的公寓房，一般来说，只要有些贷款，每年报税的结果是税务损失而不用交任何所得税（房租收入-抵税项目<0），税务损失可以积累到N年以后用来抵扣卖房子时产生的增值税。换句话说，可以帮你减税。

另一个原因是，政府现在规定凡是卖房价超过75万澳元的，卖家是海外税务居民时（这里包括长期生活在海外的PR和澳洲公民），买家需要扣下卖价12.5%的金额作为预扣税交给税局。好了，你坚持不报税，没有会计帮你计算实际应缴的增值税进行预扣税退税（这几年澳洲的房价很多地方不升反降，很多时候并没有多少增值税），澳洲政府就要感谢你把卖价的12.5%预扣税贡献给了澳洲人民。

下面是我们的一个客户的税局报税回执，投资房卖价127万，增值23万，按照规定12.5%预扣税约16万，我们先将其预扣税申请降低到6%约7万6千，因为有往年税务申报后的税务损失积累，导致实际应缴税额只有2万2千，最后客户还能退回5万3千多。就这个例子，如果客户选择不报税，她将损失近14万 （16万-2万2千）。请问，现在我和您说报税的事，可不可以态度好一点了呢？

其实以上的道理也是适用当地的税务居民的，只是多数税务居民会比较规矩合规申报，如果你没有申报过投资物业的收入，就是从省税的角度也应该再考虑一下吧。

空置税豁免

澳洲政府在三年前差不多这个时候推出了一条新法规 — 物业空置税，规定在2017年5月9日后申请购买澳洲住宅房的海外人士，每年需要在空置税申报截止日期30天内完成空置税申报，没有进行申报或该年内出租时间累积少于6个月的海外人士将要支付空置税给税局。具体可以参考我们的文章 空置税 – 海外人士投资澳洲房产必读。

今年由于新冠COVID的边境封锁，一些本来生活在澳洲的税务居民（包括留学生和持临时签证的人士）不能够返回澳洲，他们的自住房屋就空置了；还有一些海外人士的物业由于疫情期间的空置率大幅提升，导致空置超过6个月。在这些情况下，受影响年度的空置税是有可能豁免的，至少前面一种情况，我们已经有税局的豁免确认信，免掉了客户1万多的空置税，如下。如果您由于上述情况，收到空置税单或已交空置税，可以与我们联系，申请豁免。

自住房增值税豁免的取消

您本人或家里有老人在移居到澳洲后经常在海外和澳洲两头跑吧，如果有，您或家里老人在出售名下自住房时要考虑一下今年7月1日起执行的专门征对非税务居民的新政—自住房增值税豁免的取消。具体细节和如何规避，请参考我们之前的文章 自住房增值税豁免的取消 – 非税务居民最后的机会。

很巧，今年下半年，我们碰到一个案例就是客户的父母将其多年的自住房在7月1日后出售掉，增值相当可观。经过询问，父母长期比较多居住在海外，成为了非税务居民，这样父母的增值税刚刚好不能豁免，澳洲人民又要感谢他们大手笔的税务奉献了。其实如果他们可以早点和会计咨询一下，省下来可不是一点点呦。话不多说，大家以后有大手笔的交易还是先和自己的会计师咨询一下，有没有什么不利的税务结果，可以做好准备，计划一下。

印花税附加税的退税

澳洲各个州和领地从2016年开始相继对海外人士（新州包括未住满200天的PR）购买的澳洲住宅物业征收印花税附加税和地税附加税。如何辨别你支付了印花税附加税，其实做个简单的算术题就可以，拿新州做例子，正常的印花税金额大概是你买房房价的4-5%，加上印花税附加税后大概是你买房房价的12-13%。

有种情况呢是你在买房签合同时是海外人士的身份，但是在交房前你满足了非海外人士的身份（一般是买的是楼花并且在等交房期间拿到了PR 或公民），这样，你可以申请退还以前已交的印花税附加税，具体内容可以参考我们的文章永居前交的印花税在永居后退回来。我们有处理过一些这样的案例，多数都成功地退回了印花税附加税。

如果您或认识的朋友最近拿到了PR或公民，不妨看看有没有上述情况哦。

地税附加税的避免

早在2016年我们有一篇文章关于地税附加税中提到家庭信托需要修改契约排除海外人士受益人，来避免上文中提到的每年需要支付的地税附加税（新州大概是地价的2%）。该项新州法律（Amendment Act 2020）在今年六月中旬正式通过，要求所有还没有修改的自由裁量信托（包括家庭信托）契约在2020年12月31日前完成修改排除海外人士受益人，否则将被要求补上从2016年及以后年份的地税附加税，如果信托持有新州住宅物业的话。

另外，同样由于疫情原因不能够及时返回澳洲的人士，导致的税务居民身份的变化，也是很有可能利用前文的法令来避免当年的土地附加税。

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之前我们在”赶快行动吧 – 澳洲海外人士自住房增值税豁免政策的取消”的一篇文章中介绍过澳大利亚政府在2017 – 18年预算中提出的海外人士（非税务居民）自住房增值税豁免政策的取消，该项新规已于去年圣诞前夕正式在议会通过生效，并按原方案回溯到2017年5月9日起实施。除非有特殊情况，否则非税务居民在澳大利亚出售房产时将不能再申请自住房增值税豁免。新法律将会影响到主要居住在澳大利亚或海外的非税务居民（包括澳大利亚的公民和永居）。

我们知道在此之前，居民、非居民和临时居民均可享受自住房增值税豁免待遇。

新规下

新法律将非税务居民排除在自住房增值税豁免之外，并从2017年5月9日起生效。而且，新法律不管你是否曾经一段时间是澳大利亚税务居民，也不会因为你曾经是澳大利亚税务居民而按照时间的比例给与部分豁免，一切豁免取决于你售卖自住房时的税务居民身份。

如上述，如果你在出售自住房时是澳大利亚的税务居民，那么你可能可以获得自住房增值税的豁免，即使你在该套自住房所有权期间的部分或大部分时间是非税务居民。例如，一位移居海外的人士大多数时间生活在海外（成为了非税务居民），但是保留了他在澳大利亚的自住房，在他计划出售该自住房前，他可以选择返回澳大利亚并且再次成为税务居民，这样他就很有可能可以享受自住房增值税的豁免。

新法律对澳大利亚税务居民没有影响。

同之前预算提出的政策稍有变动的是，新法律延迟了过渡日期，并且添加了例外条款。

2020年6月30日之前的过渡规则

过渡规则适用于那些在老政策下本来可以享受自住房增值税豁免的非税务居民。它允许自2017年5月9日起连续持有澳大利亚自住房，在2020年6月30日或之前出售该自住房的非税务居民享受自住房增值税豁免。因此，如果您在澳大利亚拥有自住房并且身居海外，这也许是您享受自住房增值税豁免的最后机会了。

新法律的例外条款

和很多法律一样，该项新法律也是有例外的。比如，如果您符合老政策的豁免权，并且成为非税务居民的时间不超过6年，那么在某些“生活事件”发生的情况下，新法律的例外条款也许可以帮助您获得豁免。

“生活事件”通常是指:

•您或您的配偶或子女(未满18岁)的去世

•您或您的配偶或子女(未满18岁)的绝症

•婚姻破裂，离婚，或相似的合约导致的资产的重新配置

在以上情况下，非税务居民还是可以享受自住房增值税豁免的。

然而，超过六年，自住房增值税豁免在这种情况下将不再适用。也就是说，如果你是非税务居民超过6年，那么一旦过渡期结束，你或你的受益人就不能获得自住房增值税豁免，除非你在房屋出售前搬回澳大利亚并再次成为税务居民。

澳大利亚税务居民的定义

澳大利亚判断税务居民是比较困难的，因为没有一个具体的量化标准。很多人认为住满183天即可以成为税务居民的想法是错误的。在澳大利亚，判断一个人的税务居民身份，需要通过四个方面的测试：居住地测试，生活圈测试，183天测试，养老金测试。每一个测试都有很多过往案例支持，分析起来往往要综合四个测试，多方面考虑，以此也可能相当复杂。这里就不做详细解释，有疑问的朋友欢迎同我们联系。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin 坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

澳洲政府在2017-18的财政预算时推出了一项针对海外人士自住房增值税豁免取消的提案。虽然该项提案还没有正式立法，但是投资者们还是需要清楚了解此政策的变动，提前做好准备，以便应对将来可能不利的税务结果。

在澳洲，一般情况下，自住房的出售，增值的部分是不需要支付增值税的，然而投资房在出售时，增值的部分是需要向澳洲税局缴纳增值税的，该税额最高能达到增值部分近一半的金额。澳洲税局为确保海外人士在出售房屋后支付相应的增值税，已经要求买家将房屋出售价钱的12.5%以预扣税的形式先扣下来，在房屋成交前代缴给税局，剩余的金额转给卖家。海外卖家可以在下个财政年向澳洲税局做税务申报，计算出实际应缴增值税，因为有之前的买家代缴的预扣税，所以最后以多退少补的形式来完税。如果升值金额不大或者买卖房实际是亏损的，很有可能12.5%的预扣税可以完全退还给卖家。

新的提议立法后，以下海外人士的房屋出售将会受到影响：

·         对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm前已经持有的自住房，只要在2019年6月30日前出售并且符合其他增值税豁免的条件，增值的部分可以享受增值税豁免的优惠政策而不用交增值税。任何2019年6月30日之后出售的自住房，增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。

·         对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm后购买的所有房屋，出售时增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。

自住房包括以下房屋：

·         你和你的家人住在里面

·         你的个人用品存放在里面

·         你的通信地址

·         你的选民注册地址

·         家里水电煤的供应地址

可以看出，在了解该项政策变动的实质后，部分海外人士可以提前采取行动，来优化他们的澳洲自住房的税务，比如，在2019年6月30日前将自住房出售掉，或者让自己成为澳洲税务居民后再出售自住房等。由于2019年6月30日的时间很有限，成为澳洲税务居民也需要一定时间和条件去满足，所以我们说需要提前准备和采取行动，否则一旦提案立法，再做准备很可能将为时过晚。

如果您对该项政策的变动有任何疑问的话，请致电（+61292213345）或邮件（robert@pittmartingroup.com.au）皮特马丁(PittMartin)会计师事务所，我们的税务咨询师会尽力为您提供满意的解答。皮特马丁(Pitt Martin)会计师事务所坐落在悉尼市市中心，是一家拥有华人会计师和税务咨询师的会计师事务所。

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